日管連のサービス業務ご紹介
「日管連」って何？どんなサービス業務があるの？

「日管連」とは、（一社）日本マンション管理士会連合会の略称で、国家資格者である「マンション管理士」によって構成された団体であり、マンションの適正化に資することを目的としたマンション管理士会の全国組織です。

マンション管理士会は、各都道府県に１会員会（各都道府県のマンション管理士会）があり、その連絡調整を行うほか、国及び関係団体との連携、協力などにより、会員会の活動を支援し、マンション管理士支援制度の普及、周知を通じてマンション管理の適正化に資することを目的としています。

 

管理組合における現在の運営状況を把握するうえで欠かせないのが、「住んでいるマンションにどんな問題があるのか？」という分析です。

組合運営に関わる組合員も高齢化していく中で、特に高経年マンションにおいては、役員の成り手不足も深刻化しており、組合運営に積極的に携わることが難しくなったり、月日とともに建物の経年劣化が進んでいるにもかかわらず、必要な修繕工事さえできないまま、放置しっぱなしの状態であるマンションも相当数見受けられます。

そこで、まずはどんな問題があるのかを洗い出す作業が非常に重要になりますが、管理組合の管理状況について、理事役員様からのヒヤリングや資料等をもとに診断させて頂き、それらの諸問題を分析した結果についてレポートを作成させて頂く当社独自の支援サービスをご提案させて頂くことも可能です。

まずは無料診断から検討したいという場合には、（一社）日本マンション管理士会連合会による「マンション管理適正化診断サービス（診断レポート付き）」による無料診断サービスも受け付けております。

診断業務を行うのは、（一社）日本マンション管理士会連合会（日管連）に所属する登録マンション管理士の中で診断業務研修を修了した「診断マンション管理士」で、その診断マンション管理士によって適正に管理されていると診断されれば、日管連が提携している保険会社の損害保険商品の割引サービスが受けられる可能性があります。

一番のメリットとしては、これらの診断を行うことで、管理状況の「見える化」を行うことができます。

「管理組合損害補償金給付制度」は、管理組合樣がマンションの管理運営について外部管理者方式を採用するうえで、安心してマンション管理士に委託することができるように設けられた制度です。

役員のなり手不足、管理費等の収支の悪化、特に修繕積立金の不足が表面化し、ますます難しい問題が生じてきていることから専門家への期待が高まっています。一方、専門家に委託する上で、そのルールの希薄さや専門性の担保（財産的裏付け）などが課題となり、より信頼性を高めることが要望されています。

マンション管理士が外部管理者や組合資金の口座印を預かる業務を遂行する際、管理組合財産の保全について、マンション管理士賠償責任保険では、管理費等の着服等の不正行為は保険適用外となっています。

そのようなことから、専門家として一層の信頼性を提示することができるように、日管連ではこれらの諸問題を解消すべく独自な制度を構築しました。本制度により、従来のマンション管理士賠償責任保険(マンション管理士の業務につき行った行為に起因してマンション管理士が、管理組合や第三者に損害賠償請求された場合の損害を補償します。)では填補されない不正行為による管理組合様の財産損害についても補償が可能となります。

「管理組合損害補償金給付制度」の概要は、以下の通りです。

１．背景　従来、国交省が公表するマンション標準管理規約では、区分所有者から選任された理事による理事会において事業計画案、予算案等を策定し、総会で決議・決定するとともに、一部の管理業務の決定については理事会の決定に委ねることが合意形成の標準的な枠組みとされてきました。

しかしながら、高度経済成長期の頃より大量供給されてきたマンションの高経年化が進行するとともに、区分所有者の高齢化や賃貸化、空室化が進んだ結果、計画的な大規模修繕や老朽化等により臨時に発生する修繕や、耐震性の不足したマンションの耐震改修あるいは老朽化マンション等の建替えなど、専門性や多額の資金が必要な事項が増加することで、区分所有者自身による管理組合運営はますます難しくなってきており、加えて、管理組合は、役員のなり手不足、管理費または修繕積立金の収支状況の悪化等の問題に直面しつつあります。

また、高経年マンションだけでなく、新築でも高層化・大規模化など物件の多様化が進み、より高度で複雑な管理が求められるケースが出てきております。

以前より、外部専門家に管理組合の役員を委託するケースが出てきていましたが、これまでは委託する上でなんらルールが存在していなかったことから、専門性の担保や利益相反取引の防止、専門家の財産的基礎の確保等の新たな課題が生じる可能性が指摘されている状況です。

こうした状況を受け、国は外部専門家を活用した管理方式について検討を続けてまいりました結果、平成28年3月にマンション管理適正化指針およびマンション標準管理規約の改正が行われ、平成29年6月に制定された「外部専門家の活用ガイドライン」を再構築し、直近では令和６年６月に「マンションにおける外部管理方式等に関するガイドライン」として制定されました。

日管連としては、これらの課題に対応することで、専門家を必要とする管理組合を支援するとともに管理組合の資産の保全を図り、今後のマンション管理業界の発展を積極的に推進することを目的として本補償金給付制度を創設することとなりました。

２．管理組合損害補償金給付制度の要旨 本補償金給付制度の特筆すべき特徴として、以下の4点があげられます。

①　外部管理者方式やその他管理組合監事等の役員として管理組合資金口座の銀行印を預かる場合に、日管連が会員会所属マンション管理士の不正行為による管理組合の損害を補償することで、管理組合は安心して上記方式を導入することができます。なお、本補償に対して管理組合の負担はありません。

②　損害補償金は３億円を上限として、実際の損害額を補償します。

③　外部監査の役割として日管連会員会等において、外部管理者方式やその他管理組合監事等の役員として管理組合資金口座の銀行印を預かる業務を受託したマンション管理士に対して、業務執行における会計状況について、年1回以上監査を実施します。

④　上記方式を執行する専門家マンション管理士として、日管連による独自の研修試験制度を設け、「認定マンション管理士」登録制度を導入致しております。

３．管理組合損害補償金給付制度の位置づけ 

この制度は、マンション管理士が外部専門家として管理組合の役員に就任する場合において、日管連が団体として本補償金給付制度を設けることで「管理組合が安心して委託できること」および「管理組合財産の保全」を目的としています。

また、本補償金給付制度は、マンション管理士の不正行為によって管理組合が被った損害を補償する制度ですが、過失による損害は補償対象外です。マンション管理士が外部専門家として管理組合の役員に就任するにあたっては、総合的に管理組合の損害を防止または軽減するための備えとして、マンション管理士賠償責任保険も併せて加入しておくことを必須としています。

　ご不明な点等ございましたら、当社まで、お気軽にご相談ください。

マンション紛争解決センター®とは？

マンション管理に関わるトラブルを抱えているが、 「訴訟まではやりたくない。」 「話し合いで解決したい。」 「時間をかけたくない。」 などというマンション管理組合、区分所有者等の声にこたえるため、日管連ではこれらのマンション管理をめぐるトラブルに対し、訴訟上の手続きによらずに裁判外紛争解決手続(ADR）による解決を図ることを目的とした事業(マンションADR®)を実施することにし、法務大臣から認証を受けたうえで、実施機関である「マンション紛争解決センター®」を設立しました。

【マンションADR®が取り扱うトラブルの範囲について】
マンションADR®が取り扱う紛争の範囲は、マンション管理をめぐるトラブルです。

＜トラブルの例＞
•管理費や積立金の滞納をめぐるトラブル
•マンション内商業施設や近隣とのトラブル
•修繕業者、外部専門家とのトラブル
•大規模修繕工事をめぐるトラブル
•ペット、騒音、漏水事故等のトラブル
•脱法民泊をめぐるトラブル
・・・等々です。

【マンションADR®を利用した紛争解決のメリット】
•早期の解決を目指します。
　原則として、3回ほどの話合いで解決を目指します。
•手続が簡単です。
　申し込みと相手の応諾があれば、マンションADR®の実施日や場所などの調整はマンションADR®を担当するADR実施者がサポートを行います。
•全国どこでも行うことができます。
　マンションADR®の実施は、マンション紛争解決センター®の調停室で行うことが基本ですが、当事者の都合に応じて、全国どこへでも出張することができます。（現地への出張費等は別途申し受けます）
•少額の費用で行うことができます。
　マンションADR®は、原則として、当事者の同席により対話を促進して解決を図るものです。弁護士に依頼することも多いといわれる裁判に比べ、費用の負担は少なく実施できる傾向があります。
•非公開で行われます。
　当事者のプライバシーや秘密を守る体制を整えています。
•合意案は当事者自身が決定します。
　マンションADR®の進め方の基本は、当事者が同席して確認しながら解決策を作ることになりますので、当事者の意向に沿った合意案を作成することができます。合意案に納得できないときは、拒否することもできます。
•時効が中断します。
　第三者を交えてじっくり話し合って解決しようとすると、話し合いの途中で時効が成立してしまう恐れがあります。しかし、マンションADR®では時効が中断するので、じっくりと話し合いで納得する解決を求めることができます。
•強制力はありません。
　マンションADR®に応じるか、また、マンションADR®から途中、離脱するかは、当事者の自由意思です。当事者の意思を大切にします。合意には法的執行力（強制力）はありませんが、当事者自らが約束した合意は守られる確率は高いといわれています。

管理組合の問題について、どこから手を付けていいのか分からない場合や、問題が複雑すぎて手に負えない場合など、当社のマンション管理士が外部専門家として管理者、理事長、監事等に就任することで、管理組合運営を適正かつ迅速に改善していく方法もございます。

実際に、当社のマンション管理士が管理組合の理事長・管理者などの役員に就任（外部管理者方式）しておりますが、諸問題が解決されてきており、安定した組合運営が実現できております。

いずれのマンションにおいても、役員の成り手不足や高齢化は年々深刻さを増しており、理事会運営等における課題も多岐に渡っていることから、専門的な知識や最新の情報に基づいた組合運営が求められるようになってきております。

そこで、円滑な管理組合運営をサポートするため、実情に沿った問題分析から管理規約・使用細則・長期修繕計画書の総点検と見直しを行い、管理組合運営に精通したマンション管理士に支援を依頼することで、安定した組合運営の実現が可能になるものと思っております。

まずは、お気軽にご相談ください。